李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
6月5日，住房城乡建设部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》（以下简称征求意见稿）并公开征求意见。这是自1999年发布以来，该条例第三次修订。根据住房城乡建设部等部门发布的《全国住房公积金2024年年度报告》，截至2024年末，全国住房公积金缴存余额109252.79亿元。公积金新政有望唤醒超十万亿元“沉睡的资金”。
随着我国城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，住房供求关系发生重大变化，人民群众住房需求总体上从“有没有”转向“好不好”，加上相当部分存量房楼龄超过20年，围绕存量住房利用的需求模式不断扩张。相应地，住房消费支出从“购房”“租房”向“修房”“养房”拓展，缴存人在住房装修、更新改造、维修养护等方面的需求大幅增长。因此，住房公积金的使用范围亟待扩展。
同时，近年来我国人口和就业结构发生较大变化，用工形式日益多元，平台经济和新就业形态快速发展，灵活就业的新就业群体规模快速增长，截至2024年底，我国灵活就业人员已超过2.4亿人。住房公积金制度运行的基础环境发生巨大变化，需进一步丰富使用场景、满足使用需求。
同时，城镇就业人口二次或多次择业已是普遍现象，空间上流动也比较频繁，特别是跨区域、跨城市择业或居住，或家庭成员分散在不同城市居住或工作（特别是在都市圈范围内）。这就导致，缴存人在A地缴纳公积金，但需要在B地买房，需要A、B两地公积金支持异地提取或贷款。这就对两地公积金管理在信息对接、申请和审批标准、材料精简等互贷互认协同上，提出了更高的要求。
过去，公积金增值收益主要用于三个方面：风险准备金、管理费用以及建设城市廉租房的补充资金。现在，一方面我国在2015年基本完成廉租房和公租房并轨，针对低保低收入家庭的公租房成为保障性住房供给主体，比针对特困家庭的廉租房范围更大；另一方面，城镇低保低收入和困难群体住房需求基本得到解决，未来保障性住房更多通过存量筹集，新增建设会减少。
同时，目前我国存量房源中超过30%的房子是本世纪之前所建，即将进入“中年”阶段。2040年前后，预计有近80%的房屋进入这个阶段。从提高行业治理能力的角度出发，基于居住品质提升和保持的视角，需对存量房屋未雨绸缪地做系统持续的体检、维护和修缮，保险和养老等。因此，也需扩大公积金增值收益的使用范围。
以上几个方面的考量，是启动本次条例修订的大背景。此次修订最大的看点之一，就是明确9类可提取情形，特别是将装修、物业费等纳入提取清单，拓宽使用范围。凡是自住住房，都可以提取公积金支付物业费，并且不超过一定金额时，可提取公积金用于装修。当然，具体的流程、额度等，有待征求意见结束并发布后，以具体条款来明示。同时，征求意见稿还增加了经国务院批准的其他住房消费情形作为兜底条款，顺应住房消费形式多元化，一些新的居住消费业态不断涌现。
第二个大的看点是，征求意见稿明确了个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可自愿参加住房公积金制度。截至2024年末，36个试点城市已有超过100万灵活就业人员缴存公积金，其中24万人已使用公积金租房或购房。征求意见稿提出，具体办法由设区城市人民政府制定，意味着鼓励灵活就业人员、新就业群体缴存公积金，具体的操作举措下放给了地方，并在总结各地经验的基础上推广。笔者认为，灵活就业人员对于休息驿站、公租房和保租房、陪读子女租房、就业地安居等方面的多样化住房需求突出。扩大公积金普惠面，让他们享受到缴存带来的好处，也会提高自愿缴存的积极性。
第三个看点就是征求意见稿提出，加强住房公积金数字化能力建设，强化跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推动住房公积金互认互贷。本质上，这是继续强化基础设施建设，以信息化和数字化能力，提升信息互通、流程和审核标准化，打通异地提取和贷款的堵点，在畅通两地间互贷互认的同时，还能有效保障公积金中心对于资金安全、违约后异地追诉的权益。
还有一个看点，就是增值收益用途新增“房屋全生命周期安全管理”，即用于房屋体检、保险和养老。特别是，在房屋养老金不足的情况下，在个人账户（即住宅专项维修基金）的基础上，国家正在谋划建立公共账户，可能将涵盖土地出让金、财政补助、公积金增值收益等，用于房屋体检看病、保险预防和养老治病。这部分资金投入诸如旧区改造，提升缴存人的福利。
总结来看，此次修订的目的是强化公积金的普惠性，将覆盖主体从单位职工，转向全体就业人群。同时，将过去提取或贷款门槛较高的“买房”，扩至租房、物业费、装修和大修等9种情形，并将根据新居住业态实时扩大。本质上，就是借助公积金降低住房消费的门槛和成本。当这种普惠福利被感知到、被认知到，公积金缴存、提取、贷款等群体范围和规模就会扩大，住房公积金的普惠底色将真正夯实，这也是房地产新的金融发展模式。
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